47.21億，不僅刷新了今年以來(lái)滬上總價(jià)地王的紀(jì)錄，同時(shí)也是綠地繼廣州64億總價(jià)地王、寧波單價(jià)地王之后，再一次主演地王爭(zhēng)奪大戲。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至6月27日，包括合作項(xiàng)目在內(nèi)，綠地今年納儲(chǔ)已突破300億。僅在上海，該公司就已摘得5幅經(jīng)營(yíng)性地塊，總金額約72億元。

慣性式奪地

6月27日上午，上海徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊(02-01)掛牌截止并進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)148輪競(jìng)價(jià)，該地塊最終被綠地集團(tuán)及福建泰坤貿(mào)易有限公司所組成的聯(lián)合體競(jìng)得，成交總價(jià)47.21億元，折合樓面價(jià)8539元/平方米，溢價(jià)率6.74%。

資料顯示，此次成交的地塊被規(guī)劃為餐飲旅館業(yè)、商辦用地，出讓面積18.43萬(wàn)平方米，容積率為3。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)媒體描述，這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)共吸引了四名競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)，在經(jīng)過(guò)148輪舉牌之后，地塊總價(jià)從起始價(jià)44.25億攀升至47.21億元，最終由綠地聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易有限公司以總價(jià)47.21億競(jìng)得，再度刷新了上海今年以來(lái)總價(jià)地王紀(jì)錄。

市場(chǎng)消息稱(chēng)，此次與綠地合作拿地的福建泰坤貿(mào)易有限公司是福建融信集團(tuán)的下屬企業(yè)。

隨后觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電融信集團(tuán)，該公司相關(guān)人士并未直接否認(rèn)，僅稱(chēng)未接到通知可以宣傳這件事情，所以現(xiàn)在無(wú)法回答。

值得注意的是，這已是綠地繼廣州64億總價(jià)地王、寧波單價(jià)地王之后，第三次主演地王爭(zhēng)奪大戲，其中不乏合作拿地的方式。

2月7日，在廣州金融城推出首批土地之時(shí)，綠地聯(lián)合體(綠地、邦杰置業(yè)、穗榮房地產(chǎn))就曾以64億奪得打包出讓的A003和A005地塊，用地面積7.29萬(wàn)平方米，建筑面積52.24萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)62.69億元。

“從綠地最近拿地的風(fēng)格來(lái)看，出現(xiàn)了慣性式的發(fā)展，手法上相對(duì)粗糙。”市場(chǎng)人士分析表示，對(duì)于一些大塊的土地，綠地看上了便會(huì)拿下。

該人士進(jìn)一步表示，這塊地前后兩次的定價(jià)分別存在極左與極右的問(wèn)題，而最終成交價(jià)又略高于第二次掛牌的底價(jià)。

資料顯示，今年1月4日，上海徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊曾被終止出讓?zhuān)?個(gè)多月之后，該地塊于5月10日重新掛牌。但令人意想不到的是，在出讓面積及容積率均未發(fā)生變化的情況下，該地塊的起始價(jià)竟從13.68億元驟然上升至44.23億元，折合樓面地價(jià)約8000元/平方米，較首次掛牌樓面地價(jià)高出5527元/平方米。

“錢(qián)”途難料

“以47.21億的價(jià)格拿這塊地，未來(lái)會(huì)有不小的壓力。”該人士續(xù)稱(chēng)，首先這塊地周?chē)�并沒(méi)有形成一定的商業(yè)氛圍，地塊建成后會(huì)有辦公、商鋪等業(yè)態(tài)，規(guī)模也較大。

同時(shí)，從人口導(dǎo)入來(lái)看，目前僅有十幾萬(wàn)人口，人口導(dǎo)入非常薄弱，周邊的產(chǎn)業(yè)不足以支撐這么大的規(guī)模。

“該地塊還有"大虹橋"的概念，但其實(shí)這個(gè)地塊與大虹橋存在一定的距離，完全處于外圍，不屬于大虹橋區(qū)域。而大虹橋在發(fā)展過(guò)程中自身就存有潛在的問(wèn)題。比如大虹橋規(guī)劃的規(guī)模就比較大、項(xiàng)目也比較多，而且并沒(méi)有真正成型的產(chǎn)業(yè)依托。從原來(lái)老虹橋區(qū)域走出來(lái)，真正的商務(wù)人口在哪里?現(xiàn)在還看不到。”該人士認(rèn)為，徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心地塊也是依托大虹橋的優(yōu)勢(shì)，但這樣的依托是不穩(wěn)固的，背后并沒(méi)有成型、成體系的價(jià)值點(diǎn)來(lái)支撐。

而大虹橋一旦成熟，與徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心并不會(huì)形成相互依托的關(guān)系，而是相互競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，會(huì)出現(xiàn)相互搶占人流的情況。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，由于徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心地塊周邊并沒(méi)有形成較好的商業(yè)氛圍，人口導(dǎo)入也還沒(méi)有開(kāi)始，因而培育就要從頭開(kāi)始，周期比較長(zhǎng)。

“要等著周邊人口入住成熟，周邊產(chǎn)業(yè)到位，這個(gè)周期會(huì)比較長(zhǎng)。而"等"就意味著成本。所以這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出來(lái)之后，未來(lái)收益的周期、運(yùn)營(yíng)培育周期都會(huì)比較長(zhǎng)。”該人士認(rèn)為，8539元/平方米的樓面價(jià)，再加上5-10年的投資回報(bào)周期，這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的前景并不樂(lè)觀。

“從投資的角度綜合來(lái)看，這不是一個(gè)好項(xiàng)目。”該人士最后表示