●廣廈觀察●

多家房企年銷(xiāo)售額沖千億門(mén)檻　聯(lián)合拿地被指寡頭游戲———

早在2010年，萬(wàn)科就成為中國(guó)首家年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)跨入千億門(mén)檻的房企。時(shí)隔兩年，樓市限購(gòu)政策依舊嚴(yán)厲，萬(wàn)科卻再次成為首家銷(xiāo)售額破千億的房企。不過(guò)與前兩年的形單影只不同，今年，“追趕者”們離得更近了，后來(lái)居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晉級(jí)千億“俱樂(lè)部”。相比之下，眾多中小房企業(yè)績(jī)大幅滑坡，不是被并購(gòu)就是被迫轉(zhuǎn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源更多地向幾個(gè)大型房企集中，對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，樓市會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似香港四大家族壟斷市場(chǎng)，推高房?jī)r(jià)的結(jié)果。

“千億俱樂(lè)部”擴(kuò)容 房企間兩極分化加大

不久前，萬(wàn)科公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，前10月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1100.2億元。依靠以?xún)r(jià)換量、快速銷(xiāo)售的策略，萬(wàn)科再次跑在了前面。但與去年只有萬(wàn)達(dá)躋身千億，與萬(wàn)科并駕齊驅(qū)不同，今年緊隨萬(wàn)科之后的多家房企都有可能在最后兩個(gè)月突破千億大關(guān)。

11月8日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司公布業(yè)績(jī)報(bào)告，1至10月份，中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額1006.8億港元，約合810.4億人民幣，同比增長(zhǎng)28.9%，提前完成今年新修訂的銷(xiāo)售目標(biāo)。

此外，還有在全國(guó)多個(gè)城市高調(diào)拿地的保利地產(chǎn)也提前完成了年度銷(xiāo)售目標(biāo)，前10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額833.3億元，逼近千億元大關(guān)。不僅如此，保利的擴(kuò)張勢(shì)頭甚至超過(guò)了“老大”萬(wàn)科。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工面積871萬(wàn)平方米，竣工面積438.3萬(wàn)平方米;而保利地產(chǎn)新開(kāi)工面積達(dá)958萬(wàn)平方米，竣工面積424萬(wàn)平方米，未來(lái)的入市量將明顯壓過(guò)萬(wàn)科。

而通過(guò)足球被更多人熟知的恒大，同樣不容小視。僅10月份的銷(xiāo)售額就達(dá)142.6億元，前10個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售728.3億元，如果繼續(xù)保持10月份的銷(xiāo)售勢(shì)頭，恒大也將跨入千億行列。

不過(guò)值得注意的是，雖然標(biāo)桿房企前三季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體上漲，但與之形成鮮明對(duì)比的是，一些中小房企利潤(rùn)下滑、虧損嚴(yán)重,甚至部分中小房企已經(jīng)申報(bào)破產(chǎn)或不再申請(qǐng)繼續(xù)從業(yè)資格。

今年4月初，杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因資金鏈問(wèn)題正式向法院申請(qǐng)破產(chǎn)，引爆國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)退出潮。同在4月份，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請(qǐng)破產(chǎn)。此后房企被并購(gòu)或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)的新聞不斷。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和蘭德咨詢(xún)機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)房企經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)(2011)》甚至認(rèn)為，如果現(xiàn)行政策能夠落實(shí)到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

在這30%的占比中，毫無(wú)疑問(wèn)，大部分是步履維艱的中小型房企。此外，今年三季度，已經(jīng)有多個(gè)房企公布的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)同比均出現(xiàn)50%以上的大幅下滑。業(yè)內(nèi)稱(chēng)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將向集中度越來(lái)越高，房企的兩極分化越明顯的趨勢(shì)發(fā)展。

聯(lián)合拿地被指邁向寡頭時(shí)代

兩極分化尤其在土地市場(chǎng)上顯現(xiàn)得更加明顯，今年活躍搶地的還是以萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)、中海為代表的大型房企，大量的中小房企進(jìn)一步邊緣化。

尤其是在土地價(jià)格高昂的情況下，大型房企開(kāi)始越來(lái)越多進(jìn)行聯(lián)合拿地，進(jìn)一步抬高了土地市場(chǎng)的門(mén)檻。近兩年誕生的多個(gè)地王，背后均是企業(yè)聯(lián)手拿地。

一位大型房企的負(fù)責(zé)人就曾明確表示，與幾家房企聯(lián)合拿地，目的就是控制地價(jià)。在同一區(qū)域內(nèi)，幾個(gè)大型房企通過(guò)聯(lián)合拿地形成默契，控制整個(gè)區(qū)域的定價(jià)和促銷(xiāo)策略。

對(duì)此，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶也表示過(guò)擔(dān)憂，“有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩年北京93%的商品房用地被TOP20房企拿走。如果數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，意味著今后房市將由TOP20壟斷，房?jī)r(jià)將更堅(jiān)挺，甚至上漲可能性更大。2011年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)占有率己超28%，調(diào)控使市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。但如果市場(chǎng)過(guò)于集中，可能比小、散、亂更可怕。”

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀曾預(yù)計(jì)，在未來(lái)五年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將縮水至十分之一，從萬(wàn)家下降到千家。

這樣的判斷如今看來(lái)并非空穴來(lái)風(fēng)。從2010年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的并購(gòu)案例大幅增加，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)元素向大房企集中應(yīng)該是好事，規(guī)�；�、品牌化后，質(zhì)量才有保障。但也有人擔(dān)心，樓市會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似于香港的四大家族一樣，由少數(shù)大型房企控制，形成壟斷，從而推高房?jī)r(jià)。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為聯(lián)合只為取暖 不會(huì)形成壟斷

對(duì)于種種猜測(cè)和擔(dān)憂，一位前十強(qiáng)房企總裁在采訪中明確否認(rèn)了可能形成的大房企壟斷。“現(xiàn)在排名靠前的大房企，要么是國(guó)家支持的央企，像保利、中海、華潤(rùn)等，要么是與政府關(guān)系密切的私企，像萬(wàn)科、恒大、龍湖等。這些房企紛紛超過(guò)或逼近千億銷(xiāo)售額，逐漸做大，事實(shí)上將更加方便國(guó)家的監(jiān)管和調(diào)控。壟斷房地產(chǎn)資源、推高房?jī)r(jià)的猜測(cè)不太可能出現(xiàn)，也不會(huì)被允許出現(xiàn)。”

另外，一家國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商也表示，大型房企間的聯(lián)合拿地與其說(shuō)是寡頭游戲不如說(shuō)是抱團(tuán)取暖。他舉例道，該房企與萬(wàn)科多次聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還要額外將銷(xiāo)售額的2%劃給萬(wàn)科，作為品牌使用費(fèi)。這么做的原因就在于土地市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，各項(xiàng)人工、材料費(fèi)用的增長(zhǎng)讓房企獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。相互之間的聯(lián)合不是搞壟斷，而是希望形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，分擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的解釋?zhuān)�一些分析人士并不贊同�?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌有利有弊。這對(duì)房企的規(guī)�；�、為消費(fèi)者營(yíng)造整體性一體化的居住環(huán)境是有很大好處的，但是對(duì)房?jī)r(jià)的下降是不利的，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越少，價(jià)格下降的可能性就越小。

文/本報(bào)記者　李桁