土地供應(yīng)減少

 

“預(yù)計2015年全年十大城市，北京、上海、廣州、深圳、南京、天津、杭州、大連、重慶、吉林的土地出讓金將在5000億元左右，這一出讓金可能是最近六年來的最低點。同比跌幅超過40%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地成交面積和金額銳減，主要原因是土地供應(yīng)持續(xù)減少。

 

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年截止到7月30日，北上廣深四個一線城市合計供應(yīng)309宗土地，而在2014年，全年供應(yīng)地塊則高達849塊土地。今年截止到7月26日，四個一線城市，合計土地出讓金只有2060億元，同比跌幅高達26.4％。

 

以北京為例，北京商報記者從北京市國土資源局了解到，北京市2015年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為4600公頃。其中1200公頃住宅用地中包括商品住宅用地750公頃，保障性安居工程450公頃。

 

而2014年，北京市的土地供地計劃總量為5150公頃 、住宅用地計劃供應(yīng)1650公頃，其中保障性安居工程650公頃、商品住宅1000公頃。今年的計劃與去年相比，住宅用地供應(yīng)計劃減少了27%。包括自住房在內(nèi)的商品房供應(yīng)面積也減少了25%。

 

樓面價格上漲

 

因有限的土地供應(yīng)，房企對于一線城市土地市場的爭奪更為激烈，土地價格已明顯處于高位。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，十大城市土地供應(yīng)僅2680宗，土地供應(yīng)價格明顯上漲，推出土地的平均樓面價也上漲了9%。從未來的預(yù)期看，房地產(chǎn)市場的刺激政策還會繼續(xù)出現(xiàn)，一線城市的土地供給越來越少，這種情況下未來土地市場的價格將會不斷升高。

 

以一線城市的住宅土地為例，2015年供應(yīng)的土地均價為14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米漲幅高達23.6%。土地價格上漲也推動樓面價的持續(xù)上漲，從一線城市的樓面價成交情況看，2015年平均樓面價高達8921元/平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達16.9%。

 

土地供應(yīng)稀缺，導致一線土地市場的爭搶持續(xù)出現(xiàn)，推動土地價格不斷上漲。業(yè)內(nèi)人士表示，降息導致資金成本的降低，必然會激化房企對優(yōu)質(zhì)土地的競爭，一線城市核心區(qū)域地塊的爭奪將進一步加劇。

 

北京土地市場從7月開始進入斷檔期，包括朝陽孫河、東壩、豐臺石榴莊以及門頭溝永定鎮(zhèn)的6宗住宅地塊將陸續(xù)推出，8月底開始，北京市土地市場將出現(xiàn)供應(yīng)小高峰，這6宗住宅地塊非常優(yōu)質(zhì)，特別是從位置看，之前區(qū)域內(nèi)都出現(xiàn)過天價地王，預(yù)計競爭將非常激烈。

 

土地市場分化明顯

 

從近期全國土地出讓情況來看，一線城市與二三線城市土地市場繼續(xù)分化。為規(guī)避二三線城市庫存過剩的風險，眾多房企聚集一線城市拿地，高溢價成交甚至地王頻頻出現(xiàn)。而二三線城市土地市場則較為低迷，房企選擇謹慎進入，甚至出現(xiàn)流拍等現(xiàn)象。

 

“整體市場出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。”張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場看，三四線因為庫存絕對值過高，這種情況下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

 

業(yè)內(nèi)人士認為，未來全國各城市土地市場分化將繼續(xù)，一線城市土地熱度不會降低，土地搶奪或更加激烈，地價有望再上新臺階。二線城市或?qū)⒊霈F(xiàn)馬太效應(yīng)，強者愈強，弱者愈弱。而抗風險能力較差的三四線城市，成交規(guī)模和成交金額預(yù)計將繼續(xù)萎縮。

 

北京商報記者 賴大臣 彭耀廣