鑫苑置業(yè)(NYSE:XIN)要在紐約做“第一個吃螃蟹”的中國開發(fā)商。

9月底，鑫苑置業(yè)宣布獲得了一塊位于紐約布魯克林威廉堡城區(qū)的土地，購買價格為5420萬美元(約人民幣3.4億元)，在這幅土地上，未來將開發(fā)面積約4.7萬平方米、超過200個單元的住宅項目。

雖然此前中資企業(yè)在紐約投資房產(chǎn)項目不乏先例，但購買土地獨立開發(fā)住宅項目尚屬首次。

一直以來在中國二線從事房地產(chǎn)開發(fā)的鑫苑置業(yè)一舉躋身紐約房地產(chǎn)主流市場，這筆交易不僅引發(fā)紐約房地產(chǎn)界的討論，同時也將成為檢驗中國房地產(chǎn)企業(yè)赴美投資開發(fā)的“試金石”。

買地細節(jié)

“這是一筆非常劃算的買賣。”為此次買地擔任顧問的Omer Ozden在電話中對《第一財經(jīng)日報》表示。

鑫苑置業(yè)購買的地塊面積為8547平方米土地，預計將于2013年上半年開始動工建造住宅項目，建筑面積為47194平方米，以此計算，該項目樓面地價約為人民幣7200元/平方米。

根據(jù)《New York Post》今年10月10日的一篇報道，布魯克林威廉堡北部地區(qū)目前在售住宅起步價約為800美元/平方英尺(相當于人民幣5.4萬元/平方米)，南部地區(qū)的起步價在700美元/平方英尺(相當于人民幣4.7萬元/平方米)。

一位不愿意透露姓名的分析人士認為，鑫苑置業(yè)項目的單位開發(fā)成本預計在380~500美元/平方英尺(人民幣2.6萬~3.4萬元/平方米)，“整個項目的銷售額大約在3億~3.5億美元。”

Omer Ozden認為，鑫苑置業(yè)這次在紐約撿了“便宜”，“該土地前任業(yè)主因為貸款違約而被為其提供貸款的投資機構(gòu)取消了項目贖回權，而在鑫苑置業(yè)接手之前，前任業(yè)主已經(jīng)為項目投入約800萬美元，并完成了一定地基工程，這不僅降低了鑫苑置業(yè)的收購成本，同時免去了繁瑣的項目前期審批程序，可以在較短時間內(nèi)開工。”

“美國政府對于中國開發(fā)商前來投資房地產(chǎn)項目并沒有政策上的障礙。”Omer Ozden介紹，不僅如此，該項目還從紐約政府那里爭取到相當優(yōu)惠的稅收條件——10年的免稅期外加5年的減稅期。

早期在河南從事房地產(chǎn)開發(fā)的鑫苑置業(yè)，2007年底登陸美國資本市場，是第一家在紐交所上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)。鑫苑置業(yè)目前開發(fā)的項目主要分布在國內(nèi)7座二線城市，就在買下紐約土地后不久，又以10.3億元人民幣買下北京一幅面積約5.8萬平方米的土地。

最新的財務數(shù)據(jù)顯示，鑫苑置業(yè)今年上半年合約銷售金額為4.2億美元(約26億元人民幣)。截至上半年，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共6.047億美元，短期及長期債務為2.289億美元。

集體出海

面對國內(nèi)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，“出海”拿地造房正被越來越多中國開發(fā)商納入議事日程，而類似的實際行動也已展開。

去年底，碧桂園(02007.HK)曾宣布入股一家馬來西亞公司，在馬來西亞從事土地收購，開發(fā)住宅以及商業(yè)物業(yè)。

根據(jù)香港地政總署公布的消息，今年4月中國中冶曾參與了香港屯門一幅豪宅土地地皮的競標。而在韓國濟州島，近年更是聚集了眾多中國開發(fā)商，包括綠地集團、光耀集團、沈陽百順達公司、北京天倫之樂投資有限公司和中國百通集團等公司。

但在紐約房地產(chǎn)市場，中資企業(yè)的身影并不罕見。今年初海航集團曾以1.26億美元收購位于曼哈頓的Cassa Hotel and Residence四星級酒店。去年6月，海航還曾斥資2.6億美元收購了位于曼哈頓第六大道的一幢辦公大樓的90%股份。

前述匿名人士透露，在此次紐約購地之前，鑫苑置業(yè)在美國曾有過兩次小規(guī)模投資，均發(fā)生在美國西海岸，一次是土地的買賣，另一次是住宅項目的買賣。

Omer Ozden透露，鑫苑置業(yè)因為看到中國買家在美國購置房產(chǎn)的熱情持續(xù)升溫而萌生在美國買地開發(fā)項目的想法，并在去年開始著手此事。

根據(jù)美國National Association of Realtors 6月發(fā)布的報告，2011年3月至2012年3月這12個月期間，國際買家在美國購買房產(chǎn)的總金額為825億美元，其中，中國買家占11%，約90億美元，僅次于來自加拿大的購房者。而2009年，中國買家在國際買家中的比重還只有5%，增長趨勢明顯。

Omer Ozden還透露，鑫苑置業(yè)將組建一個團隊獨立開發(fā)紐約項目，項目潛在的買家同時包括紐約當?shù)鼐用褚约爸袊�買家，兩類買家的比例預計分別占60%和40%，“鑫苑置業(yè)屆時會向它在中國各地項目的業(yè)主推銷這一項目。”

出海爭議

中國開發(fā)商參與海外房地產(chǎn)項目開發(fā)的大幕已經(jīng)拉起，但是圍繞此話題的爭議也一直存在。

一種觀點認為，中國開發(fā)商對于海外房地產(chǎn)市場缺乏了解，因此面臨比國內(nèi)更大的風險。協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明在近期接受媒體采訪時就表示，房地產(chǎn)是一個很本土化的行業(yè)，即使是在中國，廣東和北方市場都存在差異，中國市場與國外市場的差別則更大，“(去海外開發(fā))有點嘩眾取寵的味道。”

Omer Ozden則認為，雖然很多中國房產(chǎn)公司對美國房地產(chǎn)市場一直抱有極大興趣，但是中國投資者往往缺乏美國本土市場廣泛的關系網(wǎng)絡，這就導致他們所能接觸到的大部分項目是早已被美國本土房產(chǎn)商否定的，又或者缺少美國本土專家指導和操作此類房產(chǎn)交易。

“能否拿到優(yōu)質(zhì)的土地以及進入的時機至關重要”Omer Ozden說，“對于中國開發(fā)商而言，將錢分散投資于不同的市場仍然是有助于減小企業(yè)風險的，而美國房地產(chǎn)市場正在復蘇，這也將提供一定機遇。”