消化庫(kù)存是今年主要任務(wù)

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2014年的低迷之后,雖然未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍被看好,但是其已經(jīng)面臨困局,并影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,為此一場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整將不可避免。事實(shí)上,房地產(chǎn)是波動(dòng)的市場(chǎng),波動(dòng)中應(yīng)使市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。

 

2015年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)面臨下行壓力,房地產(chǎn)雖然迎來了政策寬松甚至鼓勵(lì)的外部環(huán)境,但仍處于銷售和投資雙雙放緩的周期中,同時(shí)面臨著去庫(kù)存、去泡沫與防風(fēng)險(xiǎn)、防崩盤的任務(wù)。

 

縱觀2014年上市房企的財(cái)報(bào),很多房企把“消化庫(kù)存”作為2015年的主要任務(wù)。數(shù)據(jù)顯示,2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積為726482萬平方米,比上年增長(zhǎng)9.2%;房屋竣工面積107459萬平方米,同比增長(zhǎng)5.9%。截至2014年末,全國(guó)商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加了12874萬平方米。目前,庫(kù)存處于歷史高位,出清周期雖有所下調(diào)但仍處于較高水平。而就整體營(yíng)收情況來看,今年15家房企達(dá)到了283億元,比去年同期的242億元多了一成七。中投證券數(shù)據(jù)顯示,2014年上半年內(nèi)地上市房企營(yíng)業(yè)收入同比增幅僅有6個(gè)百分點(diǎn)。

 

在眾多房企的計(jì)劃中,上半年銷售只占全年計(jì)劃的四成,下半年占六成。對(duì)樓市來說,下半年才是賣房子的好時(shí)機(jī)。

 

這在7月份就已經(jīng)有所體現(xiàn)。CREIS中指數(shù)據(jù)公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2015年7月監(jiān)測(cè)的包括四大一線城市在內(nèi)的35個(gè)主要城市成交面積環(huán)比雖然略降,但同比漲幅達(dá)到57.5%。其中,一線城市表現(xiàn)搶眼,成交面積同比上漲87.8%,深圳漲幅居首位為214.2%。對(duì)樓市來說,七八月份只是淡季,九十月份才是真正全年的銷售旺季,七八月份只要市場(chǎng)能保有一定的“溫度”不大幅下滑就算在及格線上。成交上升、價(jià)格上漲,無論營(yíng)業(yè)收入還是凈利潤(rùn),下半年上市房企的表現(xiàn)都會(huì)比上半年更好。

 

利好樓市政策再加碼

 

一方面是庫(kù)存高企,一方面是不斷的政策利好。上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)在一輪輪利好政策的影響下,擺脫一路下行的市場(chǎng)行情,逐步回暖。寬松的貨幣政策、雙限解禁、5改2等等利好政策讓上半年的樓市在紅五月、熱六月中結(jié)束,各房企年中報(bào)表也因此出現(xiàn)“優(yōu)良”記錄。二手房首付的降低、營(yíng)業(yè)稅的減免降低、包括連續(xù)的降準(zhǔn)降息,整個(gè)房地產(chǎn)大環(huán)境都有了改觀,對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)信心具有很強(qiáng)的提升作用。

 

隨著樓市由增量市場(chǎng)向存量轉(zhuǎn)移,決策層已經(jīng)在思考取消“9070政策”全國(guó)一刀切的必要性。2015年3月27日國(guó)土部和住建部聯(lián)合簽發(fā)樓市新政優(yōu)化住房供應(yīng)套型促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)在建商品住房項(xiàng)目在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整支持居民自住和改善性住房需求。

 

7月29日,南京國(guó)土局掛出了7幅地塊,其中三幅帶有住宅性質(zhì)的地塊取消了“9050”的套型限制。南京并非是全國(guó)首個(gè)取消住房供應(yīng)套數(shù)硬性指標(biāo)的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),天津、杭州、青島、四川、江西、河南、福建等超10省市明確取消“9070”政策,允許房企根據(jù)市場(chǎng)需要適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。

 

7月9日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,6月份全國(guó)CPI同比上漲1.4%,雖然漲幅較上個(gè)月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn),但依然在低位徘徊;同時(shí),全國(guó)PPI同比下跌4.8%,數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期,跌幅擴(kuò)大至年內(nèi)最大值。

 

這表明盡管當(dāng)前通縮壓力有所減輕但風(fēng)險(xiǎn)仍存,貨幣政策將有望繼續(xù)保持寬松。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看,經(jīng)歷了2014年的低迷之后,房企在產(chǎn)品開發(fā)強(qiáng)度、庫(kù)存控制和銷售策略方面,有了更為豐富的經(jīng)驗(yàn)。雖然上半年市場(chǎng)因政策效應(yīng)有所回暖,但房企整體開發(fā)節(jié)奏以及拿地方面都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎、理性的心態(tài)。

 

下半年土地市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)活躍

 

7月10日,中國(guó)財(cái)政部網(wǎng)站公布去年全國(guó)財(cái)政決算數(shù)據(jù)顯示,2014年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入約4萬億元,占全國(guó)政府性基金收入總盤子近八成,再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。由于近期市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)暖,樓市熱度向土地市場(chǎng)傳導(dǎo),尤其是一、二線城市,導(dǎo)致房企對(duì)于這些城市土地的爭(zhēng)搶十分激烈,地王依然頻繁出現(xiàn),體現(xiàn)了房企對(duì)一、二線市場(chǎng)的看多情緒。

 

有數(shù)據(jù)顯示,前7月一線城市土地成交平均溢價(jià)率37%相比去年同期增長(zhǎng)25個(gè)百分點(diǎn)。二線城市土地成交平均溢價(jià)率25%相比去年同期增長(zhǎng)17個(gè)百分點(diǎn)。三線城市平均溢價(jià)率達(dá)到15%相比去年同期增長(zhǎng)15個(gè)百分點(diǎn)。

 

6月,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的中國(guó)20大標(biāo)桿房企購(gòu)地金額明顯上漲,總金額達(dá)到334.28億元。不過,從拿地企業(yè)看,上半年“地王”競(jìng)得者中,超過一半為聯(lián)合體。這主要是房企出于資金方面的制約以及對(duì)于降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考量。

 

據(jù)介紹,2015年上半年,20大標(biāo)桿房企在一、二線城市購(gòu)入土地金額高達(dá)1342億元,占所有土地支出的90.1%,創(chuàng)了歷史新高。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為土地成交面積出現(xiàn)分化溢價(jià)率普遍上漲能夠充分反映樓市現(xiàn)狀。成交分化表明在政策的刺激下開發(fā)商對(duì)一、二線城市的爭(zhēng)奪越發(fā)激烈一、二線城市樓市供需都在上揚(yáng);溢價(jià)率上漲表明開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)整體行業(yè)依然維持樂觀的判斷。有人分析認(rèn)為,下半年一線城市的土地市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)活躍,房企拿地的意愿較大,“地王”或許還會(huì)出現(xiàn)。